Em meio a um cenário macroeconômico turbulento e do processo de busca por um sócio, a RBR Asset decidiu ir ao mercado para realizar a primeira emissão pública de cotas de seu primeiro fundo imobiliário (FII) especializado em crédito imobiliário pulverizado, um fundo criado como parte de uma parceria com o Banco Inter.
A gestora, focada nos segmentos imobiliário e infraestrutura e que conta com mais de R$ 10 bilhões sob gestão, captou aproximadamente R$ 40 milhões com a emissão de cotas do PULV11, com a Inter DTVM atuando como líder da oferta.
A expectativa inicial era levantar R$ 100 milhões, mas a RBR entendeu a virada de cenário, ajustou a operação e passou a mirar uma captação de R$ 50 milhões. O montante levantado é pequeno para padrões de mercado e da própria RBR – em novembro do ano passado, a casa captou cerca de R$ 450 milhões no FII RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11).
Mas para Guilherme Antunes, sócio da RBR e portfolio manager da área de crédito imobiliário, considerando as circunstâncias, o resultado é positivo. “Do ponto de vista de captação, o cenário ficou ruim, porque dificulta atrair o investidor para uma estratégia nova, até para uma existente, porque o custo de oportunidade ficou maior”, diz ele, ao NeoFeed.
“Mas para esse produto, essa estratégia, esse fundo, foi uma captação importante, porque é um produto novo e em parceria com o Inter, que começa a cada vez mais a pavimentar a estratégia deles de distribuição e captação junto aos investidores pessoa física”, complementa Antunes.
No crédito pulverizado, cada Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) da carteira contém diversos contratos de financiamento imobiliário, representando individualmente uma fração dos investimentos do fundo.
A RBR adquire CRIs de originadores parceiros, sejam eles bancos, fintechs ou incorporadoras, e recebe o fluxo do financiamento do contrato, em sua maioria residencial.
A carteira do PULV11 é composta por 13 CRIs, com mais de 4 mil contratos de financiamento imobiliário, uma carteira com retorno próximo de IPCA+11% ao ano. Com o custo de administração próximo de 1,6%, isso faz com que sobre ao investidor algo em torno de IPCA+8,5%.
O PULV11 foi criado no fim do ano passado, com capital de fundos geridos pela RBR e recursos do Banco Inter, com foco nos investidores pessoa física. Para o banco digital da família Menin, o FII veio para consolidar a instituição como um distribuidor e fortalecer a prateleira de opções da casa, em especial na parte de FII, considerando que 12% dos CPFs de investidores dessa modalidade na B3 estão sob sua custódia.
Com a operação, o PULV11 totalizou R$ 120 milhões de patrimônio líquido e a ideia é investir rapidamente em seu crescimento e consolidá-lo no mercado, para conseguir realizar ofertas similares ou maiores. “A ideia é fazer ofertas seguintes, ainda neste ano”, afirma Antunes.
Apesar do cenário turbulento prejudicar captações, o gestor da RBR afirma que, com os juros em alta e liquidez reduzida, o capital em caixa acaba ganhando valor, abrindo caminho para buscar oportunidades de investimento.
“Por mais que o cenário de risco pareça ser maior, conseguimos fazer negócios de retorno ponderado ao risco mais interessantes”, afirma ele. “Para um gestor de crédito com caixa, neste momento, é um bom momento para investir.”
A captação do PULV11 ocorre no momento em que a RBR busca um sócio institucional. Segundo o site Pipeline, a gestora está atrás de um parceiro que comprometa capital em novos veículos, para garantir a expansão do negócio, com quase 20 gestoras e bancos avaliando os números da casa.
Sobre o tema, a RBR apenas informou que a eventual entrada de um sócio estratégico “mira a obtenção de um capital proprietário permanente. Isso trará musculatura para a gestora e apoiará o crescimento. Não se cogita qualquer alteração no time de gestão”.
